管道失修谁负责 调解明责保民生

北京市丰台区南苑街道槐房社区物业管理纠纷人民调解委员会 

案情简介

槐房社区居民向街道办事处反映，槐房东里61号院、62号院物业管理不到位，自来水管道年久失修，导致居民家中出现停水现象，部分居民家中自来水时有时无，有的居民家中已经完全没有自来水供应。

针对这一情况，街道和社区物业管理纠纷调委会调解员深入居民家中进行走访，并协调相关部门对自来水管道进行了检查。经调查，槐房东里61号院建于20世纪80年代，62号院建于20世纪60年代初。槐房东里61号院、62号院的原产权单位是南苑植物油厂，2008年7月20日产权移交国资委房建中心，由房地集团物业公司三分公司管理。东里61号院现有居民105户，东里62号现有居民102户，两个院多年来公共设施不完善，物业管理不到位，部分设施年久失修，尤其是自来水管道没有进行日常维护，致使上下水管道严重老化，经常出现下水管堵塞和供水管破裂的现象。对于61号院、62号院的断水问题，居民们情绪非常激动，表示物业管理公司若不能解决供水问题，则集体到区政府进行上访。

调解经过

调委会受理纠纷后，召集居民代表、产权单位和物业公司参加协调会，明确了调解该纠纷的两个重点问题：一是产权单位与物业公司就自来水管道维修方面的物业管理服务问题；二是产权单位、自来水公司与居民就自来水管道改造更新的问题。

居民代表表示，自来水管道年久失修，导致了小区供水出现问题，严重影响了居民的日常生活，物业公司应当及时修复自来水管道，解决居民的用水问题。如果自来水管道的改造需要较长时间，居民的临时性用水应当予以基本保障。

调委会指出，从保障民生、维护稳定的角度而言，小区供水问题是关系到百姓切身利益、关系地区稳定的大事，无论是产权单位，还是物业公司都应当高度重视小区自来水管道的改造问题，并应当采取积极的措施来解决当前的困境。从法律的角度而言，一是产权单位与物业公司形成了委托管理服务的法律关系，根据《物业管理条例》的规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责。物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责。因此，61号院、62号院自来水管道的维修和管理是物业公司应当履行的法定义务。二是产权单位与居民形成了房屋租赁的法律关系，根据《合同法》的规定，出租方有义务履行房屋配套设施的维修义务，保证房屋的正常生活使用。鉴于自来水管道老化程度较为严重，通过修复难以解决自来水的正常供应，可以分阶段解决小区的供水问题：首先在管道改造完成之前解决小区的临时供水问题，其次协同自来水公司完成小区的自来水管道改造，保障居民的正常生活用水。

产权单位和物业公司认真听取了调委会的意见，表示愿意积极研究制定解决小区临时供水问题的方案，并联系自来水公司重新更换自来水管道。由于管道更换需要时间，希望得到居民的谅解和支持。

调解结果

最终，产权单位、物业公司与61号院、62号院居民代表达成调解协议：（1）在61号院、62号院自来水管道改造完成之前，物业公司采取调节自来水管道阀门和开通临时自来水管道的措施，确保小区居民24小时生活用水的供应。（2）由产权单位、物业公司协同自来水公司于7月底之前完成61号院、62号院自来水管道改造，相关费用由产权单位承担。

案件点评

本案中，槐房东里61号院、62号院属于公有住宅小区，小区的产权单位是国资委房建中心，小区的物业管理由产权单位委托了专门的物业公司进行管理。对于自来水管道的维修和更新，调解员正确确定了各项责任主体。一是产权单位应当承担自来水管维修和改造的费用。基于产权单位与物业公司之间的委托管理服务法律关系，以及产权单位与居民之间的租赁合同关系，对于自来水管道的维修和改造产生的费用应当由产权单位负担。二是物业公司具有约定维修义务。根据《物业管理条例》第2条规定，自来水管道属于小区的公共设施，物业公司应当依法定期针对公共设施进行日常维修养护和管理。三是自来水公司具有法定维修义务。根据《物业管理条例》第52条和《北京市城市公共供水管理办法》第2条、第4条的规定，公有住宅小区的生活用水属于公共供水的范围，作为供水企业的自来水公司对小区公共自来水管线具有法定的维修义务。明确了责任主体，矛盾便迎刃而解。