责权不明引纷争 调解明辨扰自清

广东省司法厅基层处

案情简介

王女士于2009年购买了某小区B栋一单元和二单元，在准备装修入住时发现两处房屋均存在多处漏水现象。王女士遂多次向小区物业管理公司请求解决漏水问题，经物业管理公司多次维修后漏水现象仍未解决。王女士万般无奈，连续5年拒交物业管理费用。物业管理公司也不示弱，以其未支付物业管理费为由，拒绝提供其他服务并准备起诉王女士。直至2014年年初，王女士发现两套房屋均被停电，更是怒气冲天，责成物业公司恢复通电、赔偿损失、返还被扣押的两本房产证。随后王女士向街道办事处调委会求助。

调解经过

调委会接案后，立即赶赴王女士房屋了解漏水、停电等情况，并邀请房管所、社区居委会和小区物业公司召开多次调解会议，听取各方意见。物业公司在协调会上称其没有扣押房产证，王女士不能正常使用电可能是线路存在故障，漏水问题经多次维修不能解决是因王女士不配合导致，而且对王女士至今拒交物业管理费用及违约金超过3万元正准备起诉，至于房屋漏水问题和用电故障无义务维修。

在充分调查了解事实后，纠纷的问题重点在于双方当事人对自身的权利与义务理解不到位，均做出了不妥当的行为。王女士错误地认为开发商和物业管理是同一个主体，物业管理公司是开发商的一个下属机构。房屋漏水问题寻求开发商解决未果，所以物业公司应承担解决房屋漏水的责任。当王女士请求物业解决房屋漏水问题被拒绝后，王女士认为物业公司未提供服务，拒绝支付物业管理费，并不是故意拖欠。而物业管理公司以牙还牙，拟以起诉方式解决该纠纷，以王女士长期拖欠物业管理费用影响极坏为由拒绝相关服务，消极处理“停电”问题。调解员判断双方对各自承担责任的理解存在错误。同时，也留意到双方愿意接受调解，表明双方都想解决问题，不想再因此事纠缠下去。

为了更好地了解案情，调解员认真研究了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《电力法》及《电力供应与使用条例》等相关法律法规，通过认真分析法律关系，明确法律责任，制定了调处方案并立即开展工作。

首先，调解员找到物业公司经理，讲明法律关系和法律责任。根据《电力供应与使用条例》第39条规定，只有供电企业有权因逾期未交付电费，按照国家规定的程序停止供电。物业公司的做法是违法行为，如果坚持不供电，物业公司必须承担因此给业主造成的损失。物业管理服务与电力供应是两个不同的法律关系，物业公司不能将两者混为一谈。缴纳物业管理费是业主必须履行的合同义务。根据《电力法》及《电力供应与使用条例》，物业公司无权给业主停电，应尽快给王女士房屋通电。为和谐解决该纠纷，要求物业公司特事特办，采取可行的技术方案维修房屋，帮助王女士解决房屋漏水问题。

其次，调解员找到业主王女士，明确指出开发商与物业公司是两个不同的法人，在法律上是两个不同的主体，业主将对开发商的不满迁怒于物业公司是不妥当的，开发商是在保修期内维修漏水工程的直接责任方，但不能因为开发商未解决房屋漏水问题，就将开发商的责任推给物业公司而拒绝支付物业管理费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，长期拖欠物业管理费对小区管理不利，也将最终影响小区业主的正常生活，不能随意拿不交物业管理费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。王女士听了调解员的解释，也认识到自己的行为有误，同意立即交纳拖欠物业管理费，并对物业公司维修房屋的漏水方案给予充分的配合。

调解结果

经过调解员耐心细致地协调，王女士与物业公司终于达成一致意见，并签订协议：物业公司免除王女士的物业费违约金近万元以及2000元物业管理费用，王女士一次性支付5年物业管理费共计12，992元。物业公司立即派员检修线路并于即日恢复王女士房屋用电，同时做好房屋的漏水维修工程，直至把漏水问题解决为止，并承诺负责数天内跟踪房产证返还事宜。至此，一件一触即发的矛盾纠纷在调委会的调处下得到解决，小区又恢复了往日的平静。 

案例点评

本案件是一起典型的物业纠纷案例。这类纠纷关系广大城市居民的切身利益和日常生活、饮食起居，如果处理不妥当，就会引起突发性事件，给社会增加不和谐的因素。

从本案的调解过程来看，如何处理好各方利益，是调解工作能否取得实效的关键。本案中，调解员积极协调矛盾双方的利益，本着公正公平、合法合理的原则，正确处置发生的纠纷。调解员在对双方开诚布公地表达意见后，肯定对方的诉求和做法，纠正各自的错误之处，从而使双方在相互协商的基础上取得了彼此谅解。同时，双方本着互谅互让的原则，对于存在的分歧，在合理的限度内都作出了让步。对于不清楚或有争议的问题，调解员以法律角度明晰事理，耐心地向当事人答疑解惑。由剑拔弩张至心平气和，从据理力争到相互礼让，物业公司和业主终于平息纷争。