管道漏水财产受损 耐心调解合理赔偿

北京市东城区物业管理纠纷人民调解委员会

案情简介

某小区业主康某家暖气地埋管突然漏水，由于当日家中无人，未能及时处理，造成厨房、卫生间、客厅地板、瓷砖、家具等多处财产损失。在受损财产清理过程中发现，其收藏的3幅字画被水浸泡，康某非常气愤，找到该小区开发商，要求开发商更换暖气地埋管并给予经济赔偿。开发商授权小区物业管理公司全权处理赔偿事宜。此时，康某父亲正在生病期间，暖气地埋管更换施工势必会影响到康某父亲静养，如租房康某的父亲也不宜移动，故康某与物业公司对维修期间的安排未达成协议。再者，康某财产受损比较严重，与物业公司之间就赔偿数额无法达成共识。双方向物业管理纠纷调委会申请调解解决。

调解经过

接到康某与物业公司递交的《调解申请书》后，调委会向当事人双方了解了纠纷的具体情况，双方争议的焦点最终落在暖气地埋管维修期间业主住房的安排及最终赔偿数额的确定上。

由于家中有重病患者，不宜远距离移动，康某希望在维修期间，物业能够在小区里为其提供带电梯的临时住房。但是，该小区房屋已经全部售出，物业无法提供闲置的临时住房。调解陷入僵局。如果不及时更换暖气地埋管，将会使康某、楼下邻居及物业公司的损失继续扩大；如果关闭阀门，停止供热，虽然能减少损失，但是正值深冬，康某父亲有病在身，对病人极其不利。双方确实是各有难处，如果不想出一个办法解决住房问题，势必会继续僵持下去，对双方都不利。调解员又多次组织调解工作，每次都达数小时之久，对双方当事人动之以情、晓之以理，希望双方能够体谅对方的难处，积极处理纠纷。最终，在调解员的主持下，双方对住房问题达成协议，康某家暂时不进行暖气地埋管的整体更换，待天气暖和些、康某父亲身体好些再进行维修与更换；暖气阀门暂时关闭，物业向康某提供多组电暖气，保证康某家的正常取暖。

赔偿金额问题，双方争执更加激烈。关于家具、地板、橱柜等内装修的损失，参考市场价格比较容易确定，但是，3幅字画价格却很难认定，需要专业的鉴定机构鉴定。康某提出要求物业公司除赔偿装修维护损失外，另行支付3幅字画的损失。针对3幅字画，调解员向康某作了进一步的了解，由于该字画已经被水浸泡，价值无法进行鉴定。双方对赔偿价格僵持不下，康某曾想通过法院诉讼途径解决赔偿问题。在了解到康某的想法后，调解员耐心地向康某讲解相关法律知识，由于字画已经被水浸泡，无法作价格鉴定，在没有其他证据能够证明字画价值的前提下，是无法得到法院支持的。最终，双方当事人在调解员的主持下对字画的赔偿数额达成了共识。

在调解的过程中，物业公司提出，康某自入住起已经拖欠多年的物业费未交，根据权利义务相对等的原则，希望康某在主张自己权利的同时，也履行业主应尽的义务，康某最终也表示对物业公司工作的理解与支持，同意补交拖欠的物业费。

调解结果

经过调解员耐心细致的调解，纠纷双方几经协商，最终签订了调解协议：（1）物业公司负责整体更换暖气地埋管，具体施工日期由康某确定。（2）物业公司赔偿康某各项损失费用，包括：搬家费、家具损失费、3幅字画损失费、租房费、误工费、自行恢复室内装修费等。（3）康某补缴欠缴的物业费，并保证今后按时交纳物业费。

案例点评

这是一起因暖气地埋管漏水造成的物业纠纷。通过调解员耐心细致的工作，双方当事人对调解结果都很满意。这里面有三点值得借鉴：第一，抓住重点，有的放矢。在调解过程中，调解员充分听取双方当事人的陈述，抓住双方争议的焦点问题，有针对性地解决焦点问题。第二，以事实为根据，尽可能维护双方当事人利益。在调解过程中，调解员充分考虑双方当事人的难处，依情依理在双方诉求中找到平衡，一种方案行不通便寻求另一种方案，直至符合双方当事人的实际情况与需要。第三，解决彻底，案结事了。这起纠纷中有多个矛盾，调解员充分调解，彻底化解，节省了双方当事人的人力和财力，大大地缩短了纠纷解决时间，使业主的损失得到了赔偿，也物业公司收到了业主欠缴多年的物业费，真正实现了案结事了。