承租的房屋被整顿，承租人怎么办？

北京市大兴区林校路街道兴政中里社区人民调解委员会

    ▕纠纷背景▏

2017 年 9 月，郭某承租北京市大兴区刘某的住宅房，双方签订合同，约定郭某可在此开办教育托管班，租金 4000 元 / 月，租期为 1 年。2018 年 5 月，郭某承包房所在街道进行整顿活动，郭某被通知关停教育托管班。托管班不能继续营业，郭某决定解除合同，不再承租此房屋并向房东刘某提出退还剩余房租的要求。刘某以郭某租期未到便退租存在违约为由拒不退还剩余房租，郭某表示因为刘某房屋不符合经营标准导致托管班不能继续开办，自己退租不属于自身原因违约，坚决要求退还房租。二人多次协商无果后，郭某来到社区调委会申请调解。

▕案例剖析▏

这是一起房屋租赁纠纷，调解员在做好调查工作的基础上，迅速总结出调解该纠纷需澄清的几个问题：一是该房屋用于商业租赁是否合法；二是承租人提前退租是否构成违约；三是双方当事人各自承担什么责任。调解员在掌握实际情况的前提下，理清思路，抽丝剥茧，逐层分析，成功化解了该纠纷。

一、明确住宅改商业用房是否合法

因该出租房涉及住房改商业用房问题，故调解员分析认为，这起房屋租赁矛盾纠纷的根源应在于，该出租房用于经营构成违法，所以才被政府要求关停托管班。

调解员了解到，郭某认为托管班之所以被关停，是因为房屋不符合经营标准，故其应当返还剩余房租。刘某却坚决表示，自己持有房产证，房屋是合法建筑，自己用来出租并不违法；相反，郭某退租构成了违约，应根据租赁合同支付违约金。双方就此争执不下。

关于用该房屋从事商业租赁是否合法问题，调解员积极找寻相关案例和法律规定。我国《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”此纠纷中，刘某明知郭某要将房屋用于开办托管班，却未征求同一栋楼内以及其他有利害关系的业主同意，将房屋用于商业出租。住宅用房不能随意从事经营性活动，显然，刘某“住改商”违法。

在调解员有理有据的说服下，刘某认识到了自己私自“住改商”的行为违法，但仍坚持认为郭某托管班被关是政府行为，责任不在自己，郭某合同没到期便退租就是属于违约，剩余房租自己没义务退还。

二、承租人提前退租是否构成违约

调解员指出，《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同⋯⋯（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的⋯⋯”规定的是，合同一方当事人在对方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的情况下享有的法定解除权，行使该权利必须同时具备两个条件：第一、一方当事人根本违约致使合同目的不能实现；第二、另一方当事人做出解除合同的意思表示。

本纠纷中，首先 ,刘某明知郭某承租房屋用来办辅导班，但该住宅房屋并未满足《物权法》第七十七条规定，不能用于从事经营活动，这使得郭某经营托管班的目的不能实现，刘某构成根本违约。其次，郭某已向刘某作出解除合同的意思表示。因此，郭某有权解除租赁合同，其提前退租并不构成违约。

经过调解员的分析，刘某心服口服，及时纠正了自己的错误观念，并表示愿意承担一定责任，但就责任具体承担问题双方再次出现了分歧。

三、进一步明确双方责任

即便房屋赁合同无效，但郭某已占用房屋许久，刘某认为自己的房子以及家具等一直被占用和耗损，不同意退还剩余房租并要求郭某赔偿租用期间对其房屋门窗及墙壁造成的损害2000 元。而郭某表示合同解除后，自己有权要求退还剩余 4 个月的房租即 1.2 万元，并认为自己损失较大故不同意支付 2000 元耗损费。双方互不让步，在运用情理劝解不了当事人的情况下，调解员寻求法理以促进纠纷的解决。

《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”即合同解除的法律后果是：终止履行、恢复原状、赔偿损失。从该条规定来看，关于合同解除的效力，首先承认合同的解除向将来发生效力，即对于尚未履行的，终止履行；承认合同的解除可以产生溯及既往的效果，即已经履行的应当恢复原状或者采取其他补救措施。就该纠纷而言，双方当事人仅对剩余 4 个月和其他费用有争议。

本纠纷中，因剩余 4 个月郭某决定不再租用房屋，但其已经交了房租，故属于“已经履行”的情况，其有权采取补救措施，要求刘某退还剩余 4 个月的房租。在调解员的劝解下，刘某态度缓和，表示愿意作出让步，同意返还郭某 1.2 万元，同时郭某也表示愿意从 1.2 万元扣除 2000 元损耗费。

2018 年 6 月 14 日在调解员的见证下，双方签订并履行了调解协议，一桩因房屋租赁产生的矛盾纠纷终于尘埃落定。

▕案例点评▏

当前，一些居民为了追逐经济利益罔顾法律法规，私自将住房改建成商业房屋的违法情况并不少见。该纠纷中，调解员灵活运用法理与情理，层层推进，促进纠纷化解。在法理上，调解员通过查找、运用相关法律法规，确认私自“住改商”的违法性、认定合同效力、明确责任范围，使调解结果于法有据。在情理上，调解员一直引导当事人互谅互让。在双方当事人不愿面对面调解、不愿让步的情况下，通过解读权威法律法规让双方当事人愿意坐下来一起协商。一场房屋租赁风波在调解员的努力下得以平息。面对各类纠纷，调解员要及时调解，如此居民才能安居乐业，社会才会更加稳定和谐。